怎样建设“数字化家园”――住宅智能化新理念及现状分析

笑云君

怎样建设“数字化家园”――住宅智能化新理念及现状分析北京恒业世纪电气技术有限公司董事长 刘燕生 本文针对国内智能住宅的一些实际问题，结合我们的经验和理念，与房地产界的同行们进行探讨。我是一名电气设计工程师，自96年进入智能建筑、智能小区行业，风风雨雨七年，从产品的设计开发到现场工程的实践，积累了很多的经验与教训。从产品的设计到产品的应用，发现了很多可供总结的问题，也有一些新的想法和建议。现在此提出，请大家提意见。一、二十一世纪初期我国住宅小区智能化的问题随着中国住宅建设事业的发展，智能住宅小区建设的热潮也在各地兴起。但是，我国的住宅智能化概念和理论，还远远没有成熟。在这种情况下实施工程的一些住宅小区，虽然戴上了智能社区的名冠，却发挥不出其应有的作用，有的从未开通即告失败。我认为，这里面主要存在以下问题：1、智能住宅小区建设的盲目性一是开发商为追求住宅智能化，过分强调高技术。冠以高技术名词进行建设开发的一些小区，对相应技术及实施后的结果考虑并不充分，导致有些功能的设置不实际。二是有些开发商在投资力度不足的情况下，盲目追求智能化功能，其产品的选用远远达不到智能化的要求。三是有些开发商过分追求个性化思维，导致智能化项目偏离住宅智能化建设大纲。上述三种情况使得住宅智能化项目进入盲目建设期，其中前两种情况居多。2、建设前期的规划不到位住宅智能化是一个系统工程，涉及多个专业的结合，它需要一个完整的、合理的前期规划与设计。有些住宅项目在设计院没有规划设计的情况下就迫使工程公司施工；有些项目系统集成工程公司还进行过二次设计；有些项目干脆无图纸施工。例如：某个小区工地上需要人车分流且提供南进北出的单行方案，可是实施智能化项目车辆出入管理系统的设计及施工单位竟不知情，项目竣工后方知所选系统与规划不相符。再如一套三表抄送系统，其供电取自家庭照明用电，并且该系统未提供备用电池，一旦照明停电，就会发生读表错误，造成一些不必要的纠纷。上述两个案例不但是真实事件，而且还不止发生在一个工地。3、智能化建设缺乏完整性、关联性在完整性方面主要有如下问题：因投资力度不够使得智能化项目不完整。因平衡利益关系，将完整的智能化项目分成若干小标进行分包和施工，人为地破坏了智能化项目的完整性。多家企业的产品在缺少国家标准的情况下，难于达到有效的集成。大多数集成商承诺的系统集成并没有真正做到（只完成表面集成）。对于关联性而言周界防范系统中的红外对射发生报警后，应联动闭路监控系统中相关位置的摄像机启动。当业主持卡进入社区后，应联动关闭业主家中的防盗探测器报警，实现自动撤防功能。上述两项功能如果没有一套完整的智能化系统就无法实现。但大多数现场工程因上面提及的因素未能实现。有些开发商在招标书中提及了系统联动要求，但没有落实具体条款。在工程验收阶段中因缺少具体条款而未能对联动控制进行验收。智能化项目在没有相关联动的控制下，就像孤岛一样根本发挥不了其智能化作用。4、智能化建设与物业管理脱节在座的开发商肯定很清楚，当您上马智能化项目时，满脑子想的是如何营造智能化社区为售楼服务。但是智能化社区建设的真正目的应是为业主着想，是让物业公司通过这套系统为业主提供最佳服务。这就产生一个矛盾，当开发商拥有智能化社区这个荣誉头衔时，深一步的投资就被忽视了。截止至今，一套应用于智能化社区的完整的物业管理软件的投资者是开发商还是物业公司尚无定论。当然，我国缺少运营智能化项目的条例与规程，也影响了智能化建设的目标。有的小区的智能化设施虽已达标，但物业公司却因为各种原因未能启动这些系统为业主提供服务。5、智能化建设的投资效益低当开发商们听到这一结论时感到很困惑。因为您出钱建设了智能化项目，有的还出了大价钱，效益为什么会低呢？。然而，我还是要说，其投资效益很低。造成此种结果的原因很多，可总结出：（1） 规划的盲目性（2） 重复施工——本来可以由一个工程队施工的系统由两个或多个施工队分担。（3） 系统规划不合理——至住宅单元门的地沟应该有多少条？强电独立拥有地沟不说，弱电中，电信的电话线、有线电视的同轴、计算机网络线及智能化系统有几条线至中控室？该挖几条沟？根据我们的经验，目前约有60%的工程项目出现了投资效益低下的情况。其浪费情况远远高于建筑业的其它施工。6、住宅智能化行业发展的不成熟涉足智能化行业的企业应该看到不成熟的产品及产品规约限制了智能化在住宅中的应用。在我国，进入智能化行业的企业很多，从事过保安行业的、从事过计算机网络工程的、从事过自动化工程的等等，都加入到智能化产品的研制与生产中来了。那么安保行业中的可视对讲系统、门禁系统、闭路监控系统与智能化产品有多少区分呢？又有多少互容呢？到现在随着技术不断发展，其内涵也在发展。其产品是在技术不断发展中推出的，当然需要一个相对稳定的成熟期，这需要一个产品行业标准。综上所述，导致我国住宅智能化发展不成熟的原因颇多。虽然住宅智能化建设的现状还不理想，但其需求非常强劲。这迫使我们

xmznt

住宅智能化新理念是指严格按照建设部提出的大纲，按规范、物理地、切合实际地实施建设。

寒蝉

但是现在很多用户觉得这样的工程就是一个耗时、耗财、耗力的事，安防的出路在哪里，它会成为明天的朝阳产业吗？

digitalor

我坚信，安防和智能楼宇会得到很大的发展，并逐步改变每个人的生活。

yaozheng16

很专业！很透彻！