浅从小区被盗案例分析安全防范中的几个常见误区

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随住宅市场发展，物业管理成为一个新兴行业。物业管理公司主要提供三种服务，即安全防范服务，物业设施维修保养服务，环境保洁服务。物业服务问题引发的物业纠纷这几年变得常见起来，其中安全防范服务问题引起的物业纠纷是最尖锐的，也容易成为社会关注的焦点。
引用案例，分析认识误区
案例1，小区住宅被盗 物业管理公司应不应该赔？
新华网杭州3月1４日电（方益波、潘蔚）
家住高档小区，保安室“近在咫尺”，红外线报警系统和闭路电视监控系统等一应俱全，结果还是遭小偷“光顾”。物管公司责任究竟有多大？近日，杭州市下城区法院开庭审理了这样一起住户状告物管的诉讼。记者发现，类似的纠纷近年来多次发生，已成为我国物业管理这一新兴行业面临的焦点问题。
& q3 T; g! ~. L. j+ n/ m家住杭州金庆公寓3幢202室的原告陈鸿旭称，他居住的单元楼道口外侧就装有闭路电视监控的探头。而且小区保安室就面对着这幢楼，从保安室望过去尽收眼底。他一直以为自己家是小区里最安全的。谁料想去年7月27日凌晨，他所住的202室与对门201室均遭窃。原告共计损失财物价值人民币12610元。原告称，是由于被告一系列的疏忽大意，才导致盗窃案的发生，而且迟迟没有任何整改措施，对责任含糊推诿，缺乏起码的认识和诚意，已违反和业委会签订的合同中“安全防范”的规定，要求赔偿原告由此造成的经济损失。
, F2 Y9 y: |5 H（引用自
http://movie.xintv.com/html/MEMBER/SHISHICANKAOGEREN/2004/03/15/212500.html）

案例2，私家轿车小区内被盗 物业自称无责任
7 _* e6 d3 P+ I" N6 @; w向小区物业交纳了停车费，但25万元的私家车被盗后，物业公司认为自己没有责任。洪山区的洪女士对此束手无策，她准备将物业告上法庭讨回公道。
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（物业公司）陈主任解释，小区车主所交的停车费特指场地占用费，含场地使用费、清洁卫生和道路养护费等，停车场对车辆被盗被损事件不负任何责任，如有特殊停车要求，要与物业另定协议。
金鹤园小区公选的业主委员会主任严权开认为，既然物业已和业主签订了“服务协议”，他们有责任保证小区居民的人身和车辆安全，所以物业应负一定责任。
3 O$ f( u, u9 e$ B8 Y4 h3 x' }湖北正义行律师事务所的刘律师说，根据《国家物业管理条例》第36条规定，物业管理企业应按物业服务合同的约定提供相应的服务，如未能履行合同约定，导致人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。
（引用自http://news.soufun.com/2006-05-23/714442.htm）

分析：对业主来说被盗就是被盗，支付了物业管理费，却因为安全防范服务不到位受到财产损失，这个损失当然要向物业管理公司讨要，而法律法规也支持这个道理。
这个事故发生后不论物业公司最后被法院判罚多少赔偿，物业公司都会因为这个事件损失名誉和顾主信任感。在市场化的今天，声誉不好的物业管理公司最终难以立足。
' H: J7 l7 a7 t' V4 U7 G& U" n由案例1看到认识误区一：物业公司和业主容易高估闭路电视监控（技防设备之一）的防盗功能，忽视人防工作的作用。由于电子技防设备在中国应用的比较晚，推广得比较慢，所以国内还有一个比较普遍的误解就是认为技防是高级货，是贵重设备，是安防关键。而中国的底端劳动力供应充分，所以保安是不太要紧的。
) D7 S3 Q; V- T! _/ J: a1 \: ^其实安防体系中人的成本和功效才是最大的，技防设备只是为了节省人工成本而产生的高价工具而已。技防单独存在的时候防范的功效是很弱的，技防也有自身明显的先天缺陷。
拿监控系统说，它的主要作用是记录和回放，是为了事故发生后方便公安取证用。人们容易误以为总有保安在通过监控系统对各个地区时时观察，又或以为监控可以使得保安的观察视角变得非常全面，小偷从哪个位置入侵都可能被看到。事实上保安并不一定在盯监控屏幕（视觉容易疲劳，实际操作难），而监控探头也不大可能做成全方位安装（监控目标不大可能对准住户的阳台和窗户，那不是安防而是偷窥，所以监控是看不到已经在撬窗户的小偷的），监控头也难以监控到自身所在位置的所有角度（立体360度转角不大容易做到）。所以监控系统有其重要的功能和效用，但人们往往会忽视监控的局限，对之抱过高的期待。
案例1里的苦主被盗的关键原因是小偷的入侵整个过程中保安一直没有看到，即没有通过监控看到，也没有通过窗户看到，更没有在巡逻时中看到。
由案例1看到认识误区二：业主认为在保安室视线以内的物业一定是安全的。其实这么想也没什么大错。只是在实际中，保安在保安室以内主要是为了看守交通路口及等待接警。保安不可能持续地从保安室的窗户中向外观察视线以内的物业，只要小偷不是从外墙花相当长的时间进入物业，保安从保安室看到小偷的几率很低。保安室也是给保安休息的地方，并不具备军营里瞭望塔一般的守望功能，也不可能守望到很大的范围。所以保安要频繁地离开保安室在社区里巡逻，才能更好地抑制小偷的作案意图(有多少小偷敢跟

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